不動産相続によるトラブル発生件数は毎年増加

最高裁判所が作成した「司法統計」によると、相続財産をめぐる「相続関係の相談件数」は、平成15年から平成24年で約1.6倍に増加していて、高齢化が進む社会では今後も増加する傾向は変わらないでしょう。

相続トラブルは「普通の家庭」の方が多い

相続問題は多くの財産を持つ資産家だけのことと考えがちですが、実は遺産をめぐって調停にまで至った案件の約7割が遺産総額5,000万円以下のケースで、1,000万円以下のケースだけでも約3割を占めています。

不動産はトラブルになりやすい

土地や建物などの不動産の相続は、その資産価値をどう評価するかによって相続額が大きく異なるうえに、現金のように均等に分割することが難しく、遺産分割の際にトラブルの原因になりやすい財産です。実際に売却をして現金化すれば問題は解決できますが、現実はそう簡単にはいきません。

土地、建物をお持ちのご家族に大なり小なり相続問題は必ず発生します。決して他人事ではありません。
では、どうすればいいのか？黒柳建設では、解決策として以下の様な提案をさせていただきます。

貸併用住宅の登記を分けてトラブルを軽減

賃貸併用住宅は、オーナー様が暮らす居住部分と賃貸部分が居室やリビングはもちろん、玄関や水回りまで完全に独立しているので、登記を分けることができます。（区分登記）

法的には分譲マンションの所有権と変わらないので、相続人それぞれが居住部分と賃貸部分を分割して相続できます。相続後は自分が所有している部分の売買が可能になるほか、アパート経営を継続して家賃収入を得ることもできます。

賃貸併用は節税対策にも有利

相続財産評価を引き下げることができる賃貸併用住宅は節税対策としても注目されています。

賃貸部分の敷地の評価額は自宅部分から20%減額

賃貸併用住宅の敷地は賃貸部分について評価減の特例の適用を検討することができ、自宅部分より低い評価額となるため、相続税を低く抑えることができます。首都圏などでは自宅の敷地より約20％減額（地域ごとの借地権割合により異なる）されます。

家屋の評価額は自宅部分から30%減額

自宅部分家屋の評価額は固定資産税評価額×1.0倍になりますが、賃貸部分は貸家の評価額となり、自宅の場合より30％減額されます。

同じ規模なら自宅のみより評価額が圧縮できる

賃貸併用住宅の場合は、自宅部分と賃貸部分の利用割合で区分して評価されるので、同じ規模で比較すると自宅のみの場合より賃貸併用住宅の方が敷地も家屋も相続税評価額が低くなります。
将来、自宅のみの相続では評価減の特例が受けられないと想定される場合には、賃貸併用住宅へ建て替えることも有利な選択肢の一つと考えられます。

また、条件によっては、小規模宅地等の特例で評価額が最大で8割減額になる場合もあります。

黒柳建設はファイナンシャル・プランナーと提携して最適な方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。

アパート経営の法人化も一つの手段

アパート経営の法人化とは、新たに設立した法人にアパートを所有させ、アパート経営をする方式のことです。法人化することでアパートは会社の所有物になり、オーナーは出資者という立ち位置になります。
個人でアパート経営をしていると、家賃収入はすべて不動産所得となりますが、法人化することでオーナーへの支払いは会社からの給料になり、家族や第三者にも役員報酬として家賃収入を分配することができます。
近年は、「法人の方が個人よりも税率が低くなってきたこと」と「法人の設立のハードルが低くなったこと」等の理由から法人によるアパート経営が注目されています。
また、アパートの法人化は相続税対策にもなるという点もメリットです。

法人設立から3年で財産の評価額を圧縮

アパートは会社名義にしてから3年間は時価（取得額）により評価することになりますが、3年経過した後には、資産の評価額を小さくすることができ相続対象となる株価を下げることができます。
個人では、路線価は地価公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度となっていることから、これらと時価との差額について財産の評価額を圧縮することができます。

法人化で「分割しやすい財産」に転換

アパート経営を法人化しておけば、相続するのは不動産ではなく株式となるため、相続資産としての分割がしやすくなるという点もメリットの一つです。
アパートが個人所有のままだと、アパートそのものを3つに分けることができませんが、株式が300株あった場合、3人に100株ずつ分けることが可能です。

生前贈与は役員報酬で

また、家族を法人の役員にすると、役員報酬で所得を移転できるという点もメリットになります。
例えば、相続税の納税資金を生前中に子供に移転させたい場合、贈与となってしまい、1年間のうち110万円を超えると、お金をもらう方に贈与税が生じます。
ところが、子供に法人から役員報酬を与える形にすれば、贈与に該当しなくなり、贈与税の非課税枠を気にせず、親から子へ資金を移転することができるのです。

法人化は相続税対策以外にも様々なメリットがあります。どういう場合に法人化した方がいいのか、どのようなメリット、デメリットがあるのかを黒柳建設が開催するセミナーでは詳しくお話しています。疑問点にも直接お答えしますので、お気軽にご参加ください。

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円満相続は親としての最後の務め

まだ元気なうちに相続の話をするなんて…と思われる方も多いと思います。しかし、相続のことは必ず考えなくてはいけないことです。だからこそ、体も頭脳も元気なうちに正しい行動と判断をするべきなのです。

残された兄弟姉妹が相続を巡っていがみ合うことは、親として最も悲しいことです。円満な相続の道を用意することは、親としての最後の務めだと黒柳建設は考えます。タブー視することなく、ぜひ家族で話し合ってみてください。

具体的な方法については税理士やファイナンシャル・プランナーなどの専門家に相談されることをおすすめします。