東京ではこれからも賃貸が必要

日本の総人口は減少の一途を辿ります。しかし、それを世帯数で見てみると、人口が減り始めてもまだ増加を続けています。
2030年頃から世帯数も減少に転じるのですが、その下がり幅は人口に比べて緩やかです。

総務省統計局 統計データをもとに作成

これは主に単身化・高齢化・晩婚化・核家族化が進むこと、単身世帯や高齢者のみの世帯が増えること、この両面から説明ができます。
つまり、賃貸物件に住む人は今後も増える傾向にあると考えられます。

持ち家を買わない身軽な生活を謳歌する「積極的賃貸派」、日本に永住の意志をまだ持っていない「在住外国人」、不便な郊外の持ち家を手放して都市部でリタイア後の人生を楽しむ「シニア層」など、新築戸建にこだわらない多様な層が賃貸住宅を求めるようになるのです。

東京には「ちょうどいい」賃貸物件が足りていない

「ちょうどいい」賃貸物件が足りない

意外に思われるかもしれませんが、特に東京圏では「ちょうどいい」広さの住居は現在でも足りていないのです。

全ての世帯が世帯人数に応じた誘導居住面積（※1）水準を満たす住居に住むとすると、面積の比較的小さい住宅では、現在の供給に対して需要の方が多くなっています。150㎡以上の面積の大きい住宅では、需要より供給の方が多くなります。将来、世帯規模が縮小することを踏まえると、面積の小さい住宅の需要が増える可能性があります。

（※1）誘導居住面積とは…住生活基本計画（平成18年9月閣議決定）に基づく居住に適した住宅の広さ

●一般型誘導居住面積水準：単身者＝55㎡ / 2人以上の世帯＝25㎡×世帯人数＋25㎡

●都市居住型誘導居住面積水準：単身者＝40㎡ / 2人以上の世帯＝20㎡×世帯人数＋15㎡

国土交通省「国土のグランドデザイン2050」をもとに作成

国勢調査を元に国土交通省が作成した資料では、住居面積30～69㎡の住居は需要が供給を非常に大きく上回っているのです。逆に29㎡以下の、いわゆる1Kのワンルームアパートは大量に売れ残っています。
つまり、1DK～の間取りで、2人からファミリータイプの住居は依然として貸し手市場で価格が決まり、空きがあればすぐに埋まる状況が続いているのです。

黒柳建設が得意としている、10坪前後（30～40㎡程度）のコンパクト1LDKの間取りも、東京圏ならではの土地の値段に合ったものと言えます。

黒柳建設の賃貸「ここだけの話」

なぜ、黒柳建設の賃貸はすぐに入居者が決まるのか。それは、東京圏に合わせた間取り・プラン・ターゲットの設定を戦略を立てて正しく決めているからです。

家賃の高い東京圏、ですがそれは裏を返せば高い家賃でも借りることができる入居者の絶対数が多いということです。
間取り・性能・プラスαで高賃料をいただきながらも、入居者様から住み心地のよいアパートだと評価をいただける部屋であれば、差別化・ブランド化にもつながります。

今後は上記の賃貸派に加え、在住外国人、シニア層も意識しなければなりませんし、アパートは建ててからが大家さんの腕の見せ所です。私たちも建築会社として、リノベーションプランの提案や「入居者おもてなし施策」の構築など、積極的なフォロー体制を敷いています。

実際、黒柳建設が建てた賃貸はすぐに全部屋が埋まり、入居者様には長く住んでいただいています。空きが出てもすぐに埋まってしまうというお話をよくお聞きします。

土地を買うなら変形敷地が狙い目

住宅を建てる場合に不人気な変形敷地ですが、賃貸アパート・賃貸併用住宅をお考えの場合は「安い」と言えるので大変狙い目です。

黒柳建設が得意とする木造軸組工法は、土地の形状に合わせて敷地面積ギリギリまで有効に使ったプランニングで建てられます。土地の形状に縛りがないのであれば、同じ金額で、より駅に近い立地が狙えます。

変形敷地で規格型のアパートを建てるのは難しいので競合も少なく、ヤリ手の大家さんは敢えてこうした土地を狙っています。そこにもちゃんと理由があるのです。

黒柳建設では宅建業もありますので、土地探しの代行も行っております。土地と建物を一式でご提案できるので、ご利用頂いている方からも好評です。

土地をお持ちならプランニング・おもてなしで差別化を

すでに土地をお持ちで、土地活用を検討されている方の場合、アパートを建てること自体はそう難しいことではありません。
土地があれば融資を受けるハードルはぐっとさがりますし、土地の購入資金が不要なのでその分建物の方をしっかりと考えることができます。

しかし、アパート経営は建ててからが本当の勝負です。
黒柳建設は建てた建物と一生お付き合いをする町の工務店の立場から、そのアパートが30年後もしっかりと入居者様に入っていただけることを考えてプランニングを行っています。

• 入居者様に選ばれるアパート
• これからの国策に沿ったアパート
• 原状回復費用を抑えられるアパート
• 長く住んでもらえるアパート
• 紹介入居があるアパート
• 出戻り入居もあるアパート
• 住み心地の良いアパート

こういった小さいけど大切なことを積み上げて、アパートの魅力を長く維持して、しっかりとアパートに働いてもらうことが大切だと考えています。

最近の木造建築の構造躯体は100年住宅仕様となっており、その視点から考えると今から建てるアパートはきちんと手入れすれば100年間家賃を稼いでくれるということです。
ローンを完済する30年程度で壊してしまうのは、とても勿体ないやり方です。

黒柳建設は少しずつ手をかけて大事にしながら、時代に合わせて変化していくアパートを建てていきたいと考えています。

コンパクト1LDKで幅広く勝負

黒柳建設が提唱するコンパクト1LDKとは、高所得の単身者から若いカップル・夫婦世帯、高齢夫婦世帯まで幅広く訴求できる間取りです。実質10坪程度で1LDKとして使えるよう設計されており、前述の「ちょうどいい」間取りに合致しています。
こういった物件はなかなかないので、一度入居されると長く住んで頂けて空室率が抑えられます。またワンルームよりも広く、2人で暮らすことを想定しているので、賃料も2人で払えるやや高めの額を設定できます。

需要に対して供給が足りていない間取りなので、競合が少ないのも利点の一つです。

黒柳建設が手掛けた賃貸の実例

国策・補助金・助成制度の徹底活用

現在、住宅を新築・改修する際、たくさんの補助金制度が利用可能です。賃貸併用住宅は、賃貸住宅と個人住宅の両方の制度を適合させることができます。
またこういった補助金がもらえる条件を満たした建物は国策に沿った認定や性能を満たしており、補助金以外でのメリットも様々です。

補助金の申請には設計力や施工力の他に、申請要項を読み解く書類力や遅滞なく申請を行う事務処理能力が必要です。
こういった点も建築会社を選ぶ際に重要な判断基準となります。

費用・変化を考えた中〜長期的な戦略

アパートは建てたら後は勝手に家賃が入ってくるものではありません。空き部屋が出たら現状復旧や鍵交換をして新しい住み手を探しますし、給湯器などの設備が壊れたら交換をしなければなりません。
そういった中期的な維持管理費用についても可能な限り削減できるよう盛り込み、極力無駄な費用がかからないようにプランニングします。

現在の建物は構造躯体が非常に長寿命で、ローンを返し終わってもまだまだ現役です。設備や内装を適度にお手入れすれば、50～100年持つ材料を使っています。
そうなると、賃貸経営の途中で家族構成に変化があったり、相続や分割などの問題に直面することがあるかもしれません。その時になってから慌てないように、事前にどういったことに気をつけておくべきかを実例を交えながらご紹介しております。

さらに、築年数がかさみリノベーションを検討される場合、ちょっとした工事で物件の魅力を向上させる改装プランなどもご提案しております。
アクセントクロスの採用や、収納力のアップでも物件価値は上昇すると言われており、アパートの原状回復業者や不動産業者を中心にデザイン力を強化した物件再生を手がける業者も増えてきております。

黒柳建設では当初から物件の魅力を向上させ続けることが、賃料を高水準に維持し長期入居を継続するために必要であると考えており、入居者様目線で「住みたい」と思える部屋づくりを大事にしております。

更に深い話は無料セミナーで

黒柳建設が開催する「アパート経営・賃貸併用住宅・土地活用セミナー」では、これまでのアパートプランニングの経験と実績を元に、土地活用や税金対策の小手先のテクニックではない、建築会社の考えるアパート建築・アパート経営を、違った視点から経験を元にお話しています。
また、疑問点やお悩みなどにも直接お答えします。
参加費用は無料で、契約の義務などもありませんので、気になる方はお気軽にご参加ください。

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